4月21日，最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，作出三项批复。

其中明确，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权，该批复自2023年4月20日起施行。

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这是否意味着买到逾期难以交付的楼房可以退款？4月22日，大河报·律媒团记者专访河南中豫律师事务所主任律师张凤，对批复的三项条款进行解读。

【解读一】工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权

第一条批复内容如下：“一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

“因此，工程款是属于优先的债权，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”张凤告诉记者。

【解读二】以居住为目的并支付了全部价款，则其权利优先

第二条批复内容如下：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

对于此条内容，张凤认为，首先要理解什么是商品房消费者，根据《九民纪要》第125条规定，商品房消费者是指所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。

商品房消费者区别于一般不动产买受人。

在《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条则分别规定了不动产买受人的普通物权期待权和作为商品房消费者的物权期待权与强制执行的关系。商品房消费者物权期待权属于特殊的物权期待权，基于保护消费者生存利益的特殊价值，其效力优先于工程价款优先权、担保物权、不动产买受人的普通物权期待权等权利。

因此，当商品房消费者满足了该批复规定的以居住为目的并支付了全部价款的情形时，其权利就优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

【解读三】判定房屋不能交付的情况，要看司法实践中如何操作

第三条批复内容如下：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”

这是否意味着买到烂尾楼可以退款？

张凤表示，商品房消费者主张价款返还请求权若要优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，前提条件是要证实该房屋不能交付且无实际交付的可能。

“但对于房屋不能交付且无实际交付的可能的节点该批复未能明确，实践中，我所律师认为有争议，是各案一审辩论终结前不能交付且无实际交付的可能，还是整个工程根本无论如何都无法交付，才属于房屋不能交付且无实际交付的可能，具体看司法实践中如何操作。”张凤告诉记者，但该条款的宗旨很明确，旨在保障商品房消费者的合法权益，开发商不得以任何形式损害商品房消费者的利益，否则将承担相应的法律责任。

来源：大河报 编辑：王雷雨